我要堅(jiān)持嗎，該堅(jiān)持嗎，做物業(yè)客服，剛?cè)ト?，同事?duì)我不太熱情，感

什么工作不是從難到簡單的，現(xiàn)在才干所以覺得困難，等過段時(shí)間就好了，要堅(jiān)持住，不能以后干一個(gè)工作發(fā)現(xiàn)干部下去就辭職，那以后其他單位都不愿意招你

一粥一飯，當(dāng)思來處不易，半絲半縷，恒念物力維艱。

的拼音

驗(yàn)房注意事一、收房日期和 已經(jīng)買過房人可能有過這樣的遭遇：接到收房單后，全家人興沖沖地趕到新居現(xiàn)場，卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場已經(jīng)是非常熱鬧，人來人往。

也許你早上8點(diǎn)多鐘就來現(xiàn)場了，卻要排到中午甚至下午才能驗(yàn)收房子。

面對(duì)這種情況，你要有絕對(duì)的耐心。

既不要被現(xiàn)場熱鬧的氣氛感染，急著交錢收房，也不要失去耐心，沖工作人員發(fā)起脾氣，甚至在驗(yàn)房的時(shí)候“找碴兒”，一定要本著“新生活開始第一天”的心態(tài)，和開發(fā)商、物業(yè)公司配合好，要知道，從此，這就是你的新家園。

我們建議，大家在接到開發(fā)商驗(yàn)房通知后（不論是否分批接到），請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系各樓棟的牽頭人，盡量分批集中統(tǒng)一前往，人多力量大嘛

如果收（驗(yàn)）房通知單的寄達(dá)日期超過了契約的規(guī)定日期，應(yīng)屬延誤了交房時(shí)間，大家看契約規(guī)定的賠償條例是如何規(guī)定的，要向開發(fā)商提出。

驗(yàn)房時(shí)，一定要先驗(yàn)收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。

千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗(yàn)收。

只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會(huì)以“業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可”為由，對(duì)質(zhì)量問題拒絕賠償。

所以，在房屋交付時(shí)，鄰居們弄清楚該房屋是否已經(jīng)具備交付條件十分重要。

前往驗(yàn)收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。

業(yè)主相應(yīng)義務(wù)的履行，首先要存在前提，即開發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實(shí)際質(zhì)量也應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定。

切記!到時(shí)大家分批集體驗(yàn)收。

人多、眼多、智慧多

如果開發(fā)商不同意，有問題找組織---臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來抵制開發(fā)商、物業(yè)公司的各種侵權(quán)行為。

臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該設(shè)驗(yàn)房專題，將驗(yàn)房中出現(xiàn)問題及時(shí)發(fā)布，提醒大家隨時(shí)關(guān)注。

二、需要準(zhǔn)備的驗(yàn)收工具 1、 房驗(yàn)小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺(tái)空鼓。

2、 稍大一點(diǎn)的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

3、 卷尺：用來檢查房屋凈高等。

4、 驗(yàn)電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

5、 網(wǎng)球：用來檢查排污管道有無障礙物。

有顯示日期功能的相機(jī)（帶閃光燈），律師建議最好用光學(xué)相機(jī)—用于房屋有問題時(shí)留影取證。

正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：00去。

有條件的可請(qǐng)專業(yè)人員幫你驗(yàn)房。

三、驗(yàn)收過程和具體步驟 要根據(jù)購房契約和補(bǔ)充協(xié)議驗(yàn)收房屋，下面提供驗(yàn)房的參考步驟，通過的項(xiàng)目可在后面打“√”，未通過的注上說明，最后匯總，請(qǐng)開發(fā)商代表簽字確認(rèn)。

各位鄰居有認(rèn)為需要添加的其他驗(yàn)收內(nèi)容，就自行添加或發(fā)到網(wǎng)上來，相互提醒相互幫助

第一項(xiàng)：查驗(yàn)文件 業(yè)主在收樓時(shí)，首先要審核開發(fā)商是否具備交付的全部法律文件，必要時(shí)可以要求核對(duì)相應(yīng)原件。

只有證件（原件）齊全，才能簽署收樓單。

只要開發(fā)商手續(xù)不完整，即便該房屋實(shí)際不存在質(zhì)量問題可以實(shí)際居住，也不能視為法律意義上的交付。

業(yè)主也有權(quán)拒絕在相應(yīng)手續(xù)上簽字并要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

如果確實(shí)被要求收樓，也要在相關(guān)文件， 如《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××證書》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

分別有以下文件資料需要查驗(yàn)： 1、規(guī)劃部門出具的《南京市建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。

2、建設(shè)主管部門出具的《南京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。

表上每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤還屬于“黑樓”，是不能入住的。

3、區(qū)級(jí)以上質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》。

—必須具備。

4、開發(fā)商提供的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》—必須取得，要帶走。

5、開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》—開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任。

必須取得，要帶走。

6、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測表》。

標(biāo)明實(shí)際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積。

或者由有權(quán)部門（如南京市規(guī)劃國土局地籍測繪大隊(duì)）出具的正式測繪報(bào)告：《南京市房屋建筑面積測繪報(bào)告》。

—必須具備，否則至少無法計(jì)算實(shí)際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。

7、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》。

8、公安消防部門出具的《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》。

9、民防部門出具的《民防工程竣工驗(yàn)收證書》。

10、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《電梯（扶梯）驗(yàn)收結(jié)果通知單》。

11、環(huán)保部門出具的《建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證》。

12、燃?xì)庵鞴懿块T出具的《燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書》。

13、城建檔案部門出具的《工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書》。

14、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))—可帶走。

房屋的設(shè)計(jì)圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。

第二項(xiàng)：核實(shí)面積，計(jì)算和落實(shí)房款得多退少補(bǔ)問題。

面積結(jié)算是驗(yàn)房手續(xù)當(dāng)中比較重要的一項(xiàng)。

請(qǐng)帶上契約或副本，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。

契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請(qǐng)測繪單位對(duì)已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測。

測繪部門出示的面積實(shí)測表，就是開發(fā)商和我們要進(jìn)行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請(qǐng)測繪單位對(duì)已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測）。

記?。阂促彿科跫s約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。

我們的契約約定：面積誤差按《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》執(zhí)行。

因此，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。

（購房者對(duì)實(shí)測面積有疑問的，也可以要求重新測量。

從普遍發(fā)生的面積事件來看，主要有三個(gè)方面：一是開發(fā)商增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實(shí)測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。

事實(shí)上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認(rèn)可或配合。

提請(qǐng)各位鄰居注意

主要分?jǐn)傢?xiàng)目：1、電梯間；2、電梯機(jī)房；3、水箱間；4、樓梯間；5、消防控制室；6、一層門廳及值班室。

不分?jǐn)傢?xiàng)目：1、人防工作間；2、風(fēng)井； 第三項(xiàng)：驗(yàn)收房子。

看完那些資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了，暫且先不要交付一切物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)該在驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。

物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無任何法律依據(jù)

從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。

也許在這之前，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了，但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗(yàn)收房屋。

如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。

如果在驗(yàn)收的時(shí)候發(fā)現(xiàn)問題，一定要當(dāng)場請(qǐng)施工單位及時(shí)維修，維修后再重新驗(yàn)收房屋。

1、看墻壁。

首先仔細(xì)檢查每個(gè)房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。

一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。

包括門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)。

內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點(diǎn)。

（這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致。

如有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。

）墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。

墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

2、看地面。

仔細(xì)檢查地板是否平整，地面有無空殼開裂情況。

如有空鼓，一定要責(zé)成陪同的物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。

3、驗(yàn)地平。

驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。

驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。

因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的。

那么就只能從這些細(xì)節(jié)來看質(zhì)量了。

測量的方法也是挺簡單的。

將透明水管注滿水。

先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志。

然后把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置。

然后把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)。

看水管在該處的高度，然后再做一個(gè)標(biāo)志。

接著用尺測量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。

這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。

你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。

一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。

如果出這個(gè)范圍，你就得注意了

4、查滲水。

（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。

這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。

）特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務(wù)必盡快查明原因。

頂層住戶更應(yīng)檢查頂層是否滲漏。

（特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

墻身、墻角接位有無水漬、裂痕）。

5、試門窗。

由于是新房子，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

查防盜門（要求開發(fā)商提供防盜門的質(zhì)量檢測報(bào)告

該門與質(zhì)檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產(chǎn)品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關(guān)有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關(guān)是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。

內(nèi)門（如有的話）是否規(guī)則。

對(duì)講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。

是否能關(guān)嚴(yán)，隔風(fēng)、隔音的效果如何。

窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺(tái)下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。

陽臺(tái)護(hù)欄是否牢固。

記住要檢查每個(gè)房間的門窗噢

6、測量一下樓層的層高。

用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求（購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去3公分允許誤差，余數(shù)就是房屋的凈高。

房屋最高、最低處是否相差（是否傾斜），房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。

7、上下水。

大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

(新房子應(yīng)該配給一個(gè)簡易龍頭給業(yè)主)。

（建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數(shù)屋內(nèi)的水管都埋在地下，有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理。

水管道的試壓就是驗(yàn)收水管道最主要的方法。

一是堵住水管的出口，并保持一段時(shí)間；二是用打壓機(jī)（加水壓設(shè)備）：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時(shí)間60分鐘\\\/根，如果壓力達(dá)不到或保持不住，就說明水管有漏水現(xiàn)象。

） 驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水管處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

下水道漏水是否迅速順利（注水，打開地漏，水是否迅速漏下），通球試驗(yàn)：是檢查下水道內(nèi)是否有雜物。

為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)偷這個(gè)工。

把一些水泥渣倒進(jìn)排水管，如果這些水泥較大的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。

8、驗(yàn)防水。

這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。

當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。

如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。

如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護(hù)工程就大了。

你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。

驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污\\\/水口，再加以捆實(shí)，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。

然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家廚衛(wèi)的天花。

主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。

而像地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。

9、查電路。

關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。

用萬用表測量各個(gè)強(qiáng)、弱電路是否暢通。

強(qiáng)電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。

電器戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。

戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。

控制閘具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。

距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座； 檢查開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。

插座是否正常通電，有無防護(hù)措施

電燈是否都亮

開關(guān)是否正常

有線電視線是否通

電話線路是否通

網(wǎng)絡(luò)線是否通

10、燃?xì)夤艿朗欠癜踩?，要開發(fā)商明確如何測試漏氣報(bào)警裝置。

11、安裝中央空調(diào)是本樓盤有別于其他樓盤的地方，驗(yàn)收時(shí)同樣不能忽視。

空調(diào)主機(jī)、管路安裝是否符合設(shè)計(jì)要求等。

第四項(xiàng)：核對(duì)買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。

通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是也要仔細(xì)核實(shí)。

總體上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

燃?xì)獗?、電表、水表三表到戶，能正常使用（燃?xì)饪赡芤t一些，入住率達(dá)到一定比例才能通氣）。

在全部檢查結(jié)束后，將水表、電表和燃?xì)獗淼淖x數(shù)看清楚，記錄下來，一般讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。

同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。

第五項(xiàng)：對(duì)公共環(huán)境的驗(yàn)收。

樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時(shí)交付，如果交付時(shí)樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項(xiàng)作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。

合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃?xì)?、上水、電、污水、路通，一平即樓?米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。

注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質(zhì)量問題。

應(yīng)該裝修完畢并能正常使用。

住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確。

各位鄰居應(yīng)當(dāng)提高對(duì)公共部位的關(guān)注程度，特別是對(duì)本樓層的公共部分。

如果有不認(rèn)可的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時(shí)請(qǐng)隨同的物業(yè)管理人員簽字認(rèn)可，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗(yàn)收義務(wù)的證據(jù)。

四、關(guān)于物業(yè)管理 驗(yàn)收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約。

商品房驗(yàn)收交付時(shí)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘，屬于短期性的委托管理。

待全體業(yè)主入住以后，成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，行使業(yè)主享有的權(quán)利時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以自行選聘物業(yè)管理公司，決定物管資金的使用和管理監(jiān)督。

但在入住初期，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時(shí)物業(yè)管理公約，當(dāng)然，業(yè)主如果對(duì)該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會(huì)召開時(shí)提交業(yè)主大會(huì)討論。

畢竟，臨時(shí)物業(yè)管理公約還是相對(duì)規(guī)范和有章可循的。

建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了一些行政指導(dǎo)性和強(qiáng)行性的規(guī)定，加大了對(duì)前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對(duì)業(yè)主的保護(hù)。

因此，簽署臨時(shí)物業(yè)管理公約，并不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。

完成了房屋的驗(yàn)收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。

如果沒問題的話，準(zhǔn)備簽字交房，交納一定的物業(yè)費(fèi)用。

在繳錢之前，會(huì)被要求先簽很多“不平等”條約，請(qǐng)切勿偷懶，定要逐字逐句看清。

包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費(fèi)。

業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(fèi)（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達(dá)標(biāo)之前應(yīng)減半收?。?、房屋裝修押金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（通常按2.5元\\\/m2標(biāo)準(zhǔn)收取），而其他費(fèi)用，通常是不需要業(yè)主交納的。

業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費(fèi)用。

南京市物價(jià)局也兩次發(fā)文，禁止開發(fā)商肢解房價(jià)的違規(guī)做法。

只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。

而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)出示物價(jià)局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)價(jià)格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費(fèi)發(fā)票。

如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，同時(shí)考察一下物管的資質(zhì)，是否具備管理標(biāo)準(zhǔn)。

明確地下室如何分配，公共水電費(fèi)如何收取，請(qǐng)大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費(fèi)用如何收取。

水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定的周轉(zhuǎn)金，也是合理的。

但是，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價(jià)部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費(fèi)，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費(fèi)。

入住的費(fèi)用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。

業(yè)主在辦理房屋驗(yàn)收入住手續(xù)時(shí)，不可避免地將遇到入住的費(fèi)用問題。

當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價(jià)部門審核的收費(fèi)依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費(fèi)用。

但是物價(jià)部門審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)收費(fèi)的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實(shí)際收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的。

值得注意的是：購房時(shí)簽署的物業(yè)臨時(shí)公約有沒有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定。

企業(yè)文化觀后感

2018企業(yè)文化學(xué)習(xí)心得總結(jié)文化，是企業(yè)的靈魂，是一個(gè)企業(yè)能夠傲立商海的根本所在。

離開了文化的澆灌，企業(yè)便像無源之水，是無法長久的。

企業(yè)文化發(fā)展至今天，大家已普遍認(rèn)識(shí)到，它的實(shí)質(zhì)就是企業(yè)所有成員共有的思維方式和行為習(xí)慣。

企業(yè)文化建設(shè)的真正功效在于以優(yōu)秀的文化教化人、轉(zhuǎn)化人。

中國的海爾集團(tuán)、美國微軟公司、日本松下公司等等，他們創(chuàng)造出的奇跡和成功的經(jīng)驗(yàn)無不告訴我：企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的不朽之柱，文化建設(shè)有著潛在的凝聚力量，它不僅僅能給企業(yè)帶來一種精神，而且能激發(fā)員工的自豪感和責(zé)任感，培育企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，為我們員工作導(dǎo)向，從而提高企業(yè)的整體效益。

下面我從三個(gè)方面對(duì)公司企業(yè)文化來談?wù)剛€(gè)人的心得體會(huì)。

一、淺談對(duì)公司企業(yè)理念的理解。

作為公司的員工，我們每一位員工都應(yīng)該秉承公司的優(yōu)良文化傳統(tǒng)，牢記創(chuàng)新，高效，責(zé)任，共贏是我們企業(yè)和員工共同的核心價(jià)值觀，創(chuàng)新是我們的第一要任，具有強(qiáng)大核心的競爭力是我們公司共同的目標(biāo)。

誠信文化是企業(yè)文化的重要組成部分，企業(yè)無信不旺，社會(huì)無信不穩(wěn)，因此，誠信是企業(yè)理念的基石。

誠信：誠，就是忠誠、老實(shí);信，就是守信用、重信譽(yù)。

誠信作為企業(yè)核心價(jià)值理念尤為重要，它是我們的傳統(tǒng)美德，繼承和發(fā)揚(yáng)這一美德，在市場經(jīng)濟(jì)條件下具有特殊而現(xiàn)實(shí)的意義。

創(chuàng)新，就是拋開舊的，創(chuàng)造新的。

創(chuàng)新是企業(yè)興旺的靈魂。

只有與時(shí)俱進(jìn)、不斷推動(dòng)理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、各方面工作創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)新的發(fā)

1986年虎年農(nóng)歷9月出生的命如何

屬虎之人九月出生,其人聰明靈活,滿腹詩書經(jīng)綸,但這個(gè)月生的虎人卻是個(gè)死讀詩書,不務(wù)實(shí)際的人,因這個(gè)月的虎人,自立能力差,有較強(qiáng)的依附性,一心只想作高人的幕僚,不想獨(dú)立干番事業(yè),又自賣清高,目中無人,做事屢屢碰壁,少有貴人扶持,空有一腔才華無處顯露,只得獨(dú)自埋怨,哀嘆,這個(gè)月出生的虎人,如果去掉依附性,自強(qiáng)自立,敢于吃苦,是會(huì)有大作為的.

物業(yè)管理如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新管理

所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與革新的合稱，是指新構(gòu)想、新觀念的產(chǎn)生及對(duì)新構(gòu)想、新觀念的運(yùn)用。

具體來說，是指人們?cè)趦?yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對(duì)所從事的各項(xiàng)工作進(jìn)行不斷改革、更新和完善的過程。

　　許多人認(rèn)為，作為服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理工作是一項(xiàng)相對(duì)缺乏創(chuàng)造性的工作。

因此，創(chuàng)新對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說并不是十分緊迫的問題。

確實(shí)，相對(duì)于高科技行業(yè)，物業(yè)管理業(yè)是一項(xiàng)看似缺乏創(chuàng)造性的工作。

物業(yè)管理不像高科技行業(yè)那樣瞬息萬變，時(shí)時(shí)有新產(chǎn)品出現(xiàn)。

但企業(yè)的創(chuàng)新并不單單是新產(chǎn)品的創(chuàng)造，企業(yè)的創(chuàng)新還包括服務(wù)，流程及管理模式等其它方面的創(chuàng)新，內(nèi)容十分廣泛。

對(duì)物業(yè)管理創(chuàng)新而言，大體可分為觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、人力資源創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新。

下面將對(duì)這五個(gè)方面提出新構(gòu)想，新觀念。

　　1 觀念創(chuàng)新　　在現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對(duì)物業(yè)管理沒有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒有準(zhǔn)確的定位，物業(yè)管理行業(yè)普遍存在“重管理，輕服務(wù)”的傳統(tǒng)做法，而墨守成規(guī)，四平八穩(wěn)的經(jīng)營管理理念長期充斥在一些企業(yè)中，這些企業(yè)更喜歡做自己熟悉的業(yè)務(wù)。

認(rèn)為只有這樣做才能躲避風(fēng)險(xiǎn)，才能保證自己不犯錯(cuò)誤，這在不同程度上影響了物業(yè)管理的創(chuàng)新能力，使物業(yè)管理面臨重重困難。

物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想。

從思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個(gè)人行為，其活動(dòng)必須符合和滿足市場規(guī)律的要求。

從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。

　　2 管理創(chuàng)新　　管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以實(shí)現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運(yùn)行， 從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動(dòng)效率。

如：　　2.1 建立業(yè)主投訴體系　　2.1.1 推行首問追究制，抓好業(yè)主投訴接待這個(gè)環(huán)節(jié)。

　　所謂“首問追究制”即是凡業(yè)主（住戶）及其他來訪，來函，來電者（以下簡稱來訪），首次詢問到公司任何一位員工，該員工都有責(zé)任義務(wù)受理并告知其解決問題的方法或問題解決的責(zé)任人，沒有履行這一義務(wù)的，經(jīng)調(diào)查公司將處罰首位來訪受理人。

　　“首問追究制”的主要內(nèi)容包括：　?。?）首位接待或受理來訪，不熱情，不主動(dòng)聽取來訪者意見，敷衍了事地打發(fā)來訪者。

　?。?）不是自己工作范圍的事，又不告知可以或應(yīng)該找誰解決，把來訪者引到責(zé)任人處又怕麻煩，沒有告知或指引。

　?。?）并不是自己職責(zé)范圍的事，愚弄欺騙來訪者，導(dǎo)致問題沒有解決或無法解決，影響了公司的聲譽(yù)。

　　追究采取的辦法有：　?。?）以管理處或部門為責(zé)任單位，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即給予處理；管理處或部門責(zé)任人不給予處理的，凡投訴到公司或公司調(diào)查去證調(diào)查落實(shí)，處理“首問責(zé)任人”的同時(shí)，處罰責(zé)任人。

　　（2）處罰以罰金為主，情節(jié)特別嚴(yán)重，后果影響較大者公司給予降職，降級(jí)辭退的處罰。

　　在為業(yè)主服務(wù)的過程中，認(rèn)真抓好這第一關(guān)，很多問題就可以處理在萌芽階段，既防止問題的進(jìn)一不擴(kuò)大，又消化了因理解看法不同而產(chǎn)生的誤解。

　　2.1.2 建立“24小時(shí)服務(wù)中心”，強(qiáng)化業(yè)主投訴受理處理力度。

　　以前物業(yè)管理，業(yè)主投訴處理以一個(gè)管理處為基本單位，各自為陣解決業(yè)主投訴。

通過分析，至少存在三個(gè)不足。

一是投訴不暢，業(yè)主怕麻煩，怕得罪管理處，放棄投訴，久而久之，導(dǎo)致問題越來越多；二是監(jiān)督不力我們?cè)趯?duì)管理處工作考核中，有投訴率這項(xiàng)指標(biāo)，由于定性不準(zhǔn)，有些管理處怕受批評(píng)，不統(tǒng)計(jì)，少統(tǒng)計(jì)，甚至欺上瞞下，報(bào)喜不報(bào)憂；三是問題解決力度不夠，因?yàn)槭且怨芾硖帪榛窘鉀Q單位，受資金，責(zé)任心等因素影響，有些管理處做得好，有些管理處做得不好，工作隨意性大。

　　現(xiàn)在成立24小時(shí)服務(wù)中心，在全公司范圍內(nèi)受理所轄物業(yè)管理小區(qū)的所有來電來訪及投訴。

好處是：第一，方便了業(yè)主。

隨時(shí)來電隨時(shí)受理，省時(shí)省事效率高，保證業(yè)主無顧慮。

第二，問題處理及時(shí)，杜絕了工作推委，欠拖不決的現(xiàn)象。

業(yè)主一有投訴，24小時(shí)投訴中心可以在全公司范圍內(nèi)調(diào)集人力，財(cái)務(wù)，及時(shí)為業(yè)主提供便捷服務(wù)。

第三，提高了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)?4小時(shí)服務(wù)中心跟蹤各管理處對(duì)業(yè)主投訴解決的數(shù)量、質(zhì)量。

管理處為降低投訴，就必須改進(jìn)其工作態(tài)度，工作方法，從而更有效的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理。

　　2.2 紅、黃、藍(lán)牌制度　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾與糾紛也日益突出，政府主管部門與協(xié)會(huì)在處理此類問題時(shí)也感覺非常棘手。

認(rèn)為可以在物業(yè)管理中引入綠茵場上的“紅、黃、藍(lán)牌制度”。

　　在物業(yè)管理中引入該項(xiàng)制度，道理很簡單，操作起來規(guī)則也不復(fù)雜。

藍(lán)牌象征和平，業(yè)主或住戶滿意就填寫一張藍(lán)牌，也可以把簡單的意見寫在上面，黃牌代表警告，積累了不少意見就可以直接填寫黃牌，要求物業(yè)管理單位限期整改，不整改就填寫紅牌，也可以直接填寫紅牌，紅牌就是拒絕合作，物業(yè)管理單位無法令業(yè)主滿意，可以紅牌罰下。

　　具體操作每戶藍(lán)牌兩張，黃牌兩張，紅牌兩張，其中各有一張是對(duì)業(yè)主委員會(huì)的評(píng)價(jià)，剩下三張各有一張是對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)價(jià)。

一個(gè)月30天，每月一日發(fā)到業(yè)主手中，要求大家充分行使自己的投票權(quán)，表達(dá)自己的意見，發(fā)表各自的主張?zhí)钔晖斗诺叫^(qū)指定信箱（要求除出國或公干在外可以補(bǔ)填選票，否則視為棄權(quán)，下一輪投票只能填寫下一輪當(dāng)月的選票，不能跨月）。

到月底最后一周的周六由物業(yè)管理協(xié)會(huì)和物業(yè)管理行政管理部門前來公開唱票和收集意見。

一年下來業(yè)主可以輕松填寫72張選票，而物業(yè)管理協(xié)會(huì)與政府主管部門可以輕松收集到業(yè)主的呼聲與意見。

　　如此可以避免業(yè)主，物業(yè)公司，業(yè)主委員會(huì)之間的扯皮和無休止的糾纏，同時(shí)，每個(gè)業(yè)主有充分表達(dá)自己建議與意見的渠道，有意見就主動(dòng)投訴，給業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)充分反思的機(jī)會(huì)，允許他們?cè)谝欢ǖ臅r(shí)間內(nèi)進(jìn)行改正提高，而對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司來說，業(yè)主和住戶的監(jiān)督，本身就是一種督促和鞭策，使物業(yè)公司居安思危，時(shí)時(shí)改進(jìn)和提高自身的服務(wù)和管理質(zhì)量，政府主管部門和協(xié)會(huì)也可以從中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案，壓力也沒有那么大了。

一年下來，政府主管部門和協(xié)會(huì)就可以根據(jù)投票結(jié)果，通過一定的比例和指數(shù)測算來決定業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的升級(jí)，降級(jí)，獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，政府與協(xié)會(huì)的裁判也可以讓業(yè)主和住戶心服口服，而且不必投入更多的時(shí)間和精力在無謂的糾紛和摩擦上，可以進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)督，重要的是作為業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)公司去留問題上權(quán)利也沒有那么大了。

　　當(dāng)然，采用該制度也不可能達(dá)到絕對(duì)的公正，只能通過它來盡可能地減少不必要的麻煩和糾紛，減少不利行業(yè)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的無謂爭端。

　　2.3 買單式物業(yè)管理　　所謂買單式物業(yè)管理，就是業(yè)主享受物業(yè)管理公司的服務(wù)之后，根據(jù)自己的滿意度繳費(fèi)買單。

物業(yè)公司依據(jù)約定的服務(wù)項(xiàng)目向業(yè)主提供服務(wù)，在約定的服務(wù)周期內(nèi)對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)分。

根據(jù)所評(píng)分值的高低繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)管理公司采取的收費(fèi)辦法是每個(gè)季度前5天，將評(píng)分表發(fā)放給業(yè)主，每季度后5天對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查。

物業(yè)公司在綜合業(yè)主各項(xiàng)評(píng)分后，得出服務(wù)滿意率，并按照滿意率，最后確定業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　2.4 業(yè)主投訴消協(xié)賠償　　公司可以與消費(fèi)者協(xié)會(huì)成立“先期賠償委員會(huì)”，把一定的資金交付消協(xié)作為賠償金，如果業(yè)主到消協(xié)投訴其物業(yè)管理質(zhì)量問題，消協(xié)將按照有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，直接給業(yè)主進(jìn)行賠償。

通過這種方式，能一定程度上避免開發(fā)商與和自己裙帶關(guān)系的物業(yè)公司暗箱操作的可能，維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)利。

　　物業(yè)管理切忌墨守成規(guī)，物業(yè)管理從業(yè)者就是要根據(jù)變化，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化。

　　3 人力資源管理的創(chuàng)新　　物業(yè)管理公司要努力打造一支與客戶需求高度匹配的專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍，包括建立富有彈性的激勵(lì)機(jī)制與淘汰制，激發(fā)員工的敬業(yè)精神，培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來留住人才，穩(wěn)住人才。

　　3.1　　激勵(lì)機(jī)制（1）目標(biāo)激勵(lì)員工從事任何一項(xiàng)工作，都希望所在的公司能有一個(gè)明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞著這個(gè)目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，因此，公司一定要有一個(gè)詳盡的發(fā)展計(jì)劃，并規(guī)定每年要達(dá)到什么目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。

只有目標(biāo)明確了，員工才能有奮斗方向和工作動(dòng)力。

　?。?）精神激勵(lì)俗話說榜樣的力量是無窮的。

一個(gè)單位重要領(lǐng)導(dǎo)的工作能力和人格力量會(huì)直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。

作為物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

　　（3）獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)人工作的目的主要是獲得生存所需的物質(zhì)基礎(chǔ)。

在人們生活還未達(dá)到富裕水平之前，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)的作用顯得十分重要。

因此調(diào)動(dòng)員工工作積極性，要充分體現(xiàn)多勞多得，不勞不得的公平分配原則，對(duì)工作表現(xiàn)突出，遵守公司管理規(guī)定用戶稱贊的員工要給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或重獎(jiǎng)，用獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)來激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造性。

　?。?）福利激勵(lì)與員工簽訂勞動(dòng)用工合同，并為員工購買養(yǎng)老，住房公積金，醫(yī)療等保險(xiǎn)。

同時(shí)根據(jù)公司的經(jīng)營狀況，實(shí)行年終雙薪，帶薪休假，生日賀金，伙食補(bǔ)助，集中免費(fèi)洗衣等福利措施來保障用功利益，為員工解除后顧之憂，使員工全身心投入到工作。

　　（5）榮譽(yù)激勵(lì)人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽(yù)。

在此情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量滿足員工的這方面的需求。

對(duì)工作成績優(yōu)異，素質(zhì)高，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的員工，要晉升到高一級(jí)的工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對(duì)工作突出遵守公司管理規(guī)定，用戶稱贊的員工授予優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵，先進(jìn)個(gè)人等榮譽(yù)稱號(hào)，并將其主要事跡在有關(guān)報(bào)刊和宣傳欄中大力宣傳；對(duì)素質(zhì)高品質(zhì)好，有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。

　?。?）參與激勵(lì)一個(gè)單位的發(fā)展與員工的切身利益息息相關(guān)。

員工對(duì)公司的發(fā)展十分關(guān)心，如果能多聽取對(duì)公司管理及發(fā)展方面的意見和建議，或經(jīng)常性地開展合理化建議活動(dòng)，組織員工參與企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，員工就會(huì)以公司為家，以主人翁精神投入工作，煥發(fā)出旺盛的工作熱情。

　?。?）考核激勵(lì)影響員工工作積極性的一個(gè)重要因素是激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不公平。

因此，加強(qiáng)考核激勵(lì)，完善考核制度，是避免影響員工積極性發(fā)揮的重要措施。

在實(shí)踐中應(yīng)作到以下幾點(diǎn)：一是機(jī)會(huì)要均等，讓所有員工處于同一起跑線，具備同樣的工作條件，使用同一考核標(biāo)準(zhǔn)；二是獎(jiǎng)懲的程度要與員工的功過相一致；三是激勵(lì)措施實(shí)施過程要公開。

只有這樣，才能真正調(diào)動(dòng)員工的積極性。

　　3.2　　末位淘汰制落實(shí)“末位淘汰制”提高員工敬業(yè)愛崗，服務(wù)業(yè)主的敬業(yè)意識(shí)。

　　所謂“末位淘汰制”即是將公司本年度工作效績平平，表現(xiàn)較差、紀(jì)律松懈等不良員工處于末位得3～5位人解除勞動(dòng)用工合同，淘汰出公司的一項(xiàng)辦法。

　　末位淘汰確定的依據(jù)主要有：　　1 本年度受業(yè)主投訴最多者；　　2 本年度業(yè)績或效益完成最差者；　　3 本年度造成重大安全責(zé)任事故，瀆職者導(dǎo)致重大刑事案件，過失發(fā)生火災(zāi)者；　　4 因違紀(jì)需下崗仍無明顯改正者；　　5 不服從上級(jí)的工作安排且威脅管理人員，情節(jié)嚴(yán)重者；　　6 斗毆或威脅，傷害他人者；　　7 利用職務(wù)之便收受不正當(dāng)財(cái)物，中飽私囊者；　　8 利用職務(wù)之便損公肥私和侵害公司財(cái)務(wù)者；　　9 故意損害公司聲譽(yù)，信用或因重大過錯(cuò)給公司造成重大損失者；　　10 盜竊公司，同事財(cái)務(wù)者；　　11 管理人員因失職或管理不善造成重大損失者；　　12 泄漏公司重要機(jī)密者；　　13 上班曠工或經(jīng)常遲到給公司造成損失者；　　14 員工受到治安處罰或依法被追究刑事責(zé)任者；　　15 其它被公司認(rèn)定為嚴(yán)重違紀(jì)行為者。

　　末位淘汰的辦法：　?。?） 每季度末，各部門管理處必須將每一位員工按表現(xiàn)優(yōu)劣排序，以《員工季度考核表》形式報(bào)公司辦公室；　?。?） 工會(huì)組織相關(guān)人員組成評(píng)定小組對(duì)員工進(jìn)行全年綜合評(píng)定，評(píng)出全公司最差的3～5人；　?。?） 報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)，由公司總經(jīng)理辦公會(huì)決定辭退處于末位的員工。

　　末位淘汰的依據(jù)中明文規(guī)定，全年業(yè)主投訴最多的員工，為不勝任工作，淘汰出公司。

這樣就強(qiáng)化了員工認(rèn)真對(duì)待業(yè)主投訴的意識(shí)，也促進(jìn)了員工不斷改進(jìn)服務(wù)態(tài)度及質(zhì)量。

　　3.3　　企業(yè)文化建設(shè)開展豐富多彩的文化，娛樂活動(dòng)，不是可有可無的，它是一種潛移默化圍繞企業(yè)核心價(jià)值觀，凝聚企業(yè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步和發(fā)展的重要途徑。

　?。?）組建企業(yè)文藝宣傳隊(duì)并進(jìn)行演出活動(dòng) （2）組織節(jié)假日的旅游活動(dòng) （3）開展總經(jīng)理或主管與員工的對(duì)話活動(dòng) （4）知識(shí)技能比武活動(dòng) （5）開展學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)文化的活動(dòng)（6）成立興趣小組與活動(dòng)隊(duì)　　4 服務(wù)創(chuàng)新建立“業(yè)主服務(wù)滿意體系”　　1個(gè)目標(biāo)——服務(wù)滿意2個(gè)理念——全程跟蹤，親情服務(wù)3個(gè)干凈——辦公與生活環(huán)境干凈，機(jī)房干凈，設(shè)備干凈4個(gè)不漏——不漏氣，不漏水，不漏電，不漏油5個(gè)良好——設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)良好，衛(wèi)生保潔與綠化養(yǎng)護(hù)良好，保安禮儀與安全管理良好，管理服務(wù)質(zhì)量與態(tài)度良好，客戶與業(yè)主反映良好。

　　5 經(jīng)營創(chuàng)新　　不斷創(chuàng)造出新的企業(yè)產(chǎn)品、新的服務(wù)項(xiàng)目、新的消費(fèi)者，這既是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新的目的，又是企業(yè)的社會(huì)使命—推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。

物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新的表現(xiàn)：一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力 發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開 拓新的市場；二是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目引導(dǎo)業(yè)主消費(fèi)。

　　除上述五個(gè)方面外，物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新還有其特別的地方。

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作。

因此，物業(yè)管理的創(chuàng)新同樣也存在于一些細(xì)節(jié)中，比如維修工作的某一處細(xì)小改動(dòng)，就有可能為企業(yè)帶來可觀的效益。

物業(yè)管理的創(chuàng)新需要“于細(xì)微處見精神”的細(xì)心和耐心，“不擇細(xì)流無以成江?！?，一點(diǎn)一滴創(chuàng)新的積累，最終會(huì)匯成企業(yè)發(fā)展壯大的動(dòng)力之河。

　　總之，創(chuàng)新的道路是成功的道路。

在激烈的市場競爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、 “老框框”，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用先進(jìn)的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在不利條件和逆境中爭得生存和發(fā)展空間。

一項(xiàng)事業(yè)唯有所有參與者銳意進(jìn)取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機(jī)和活力，不斷蓬勃發(fā)展。

物業(yè)管理業(yè)雖己走過了風(fēng)風(fēng)雨雨近二十年， 物業(yè)管理市場也已初步形成，但我們應(yīng)看到二十一世紀(jì)物業(yè)管理的發(fā)展仍將困難重重。

面對(duì)這些困難，唯有創(chuàng)新才能謀發(fā)展，唯有開拓才能求進(jìn)取。

21世紀(jì)是創(chuàng)新的世紀(jì)，創(chuàng)新將在社會(huì)生活、生產(chǎn)、 經(jīng)營、管理活動(dòng)中發(fā)揮越來越大的作用。

物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動(dòng)我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。