商鋪的投資

投資商鋪要謹(jǐn)慎，要看位置人流量，還要看一下你們那里未來(lái)的發(fā)展情況，外來(lái)人口比較多，有人口增長(zhǎng)趨勢(shì)，這樣投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)小一些。

如果商鋪位置不好，也沒(méi)有外來(lái)人口，只靠當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)很難支撐，出租也價(jià)格不好，而且現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，網(wǎng)店比實(shí)體店紅火，所以要慎重。

關(guān)于商鋪投資

出租一年租金加家庭收入可供一年半貸款超好商鋪可空半年

只辛苦幾年就一勞永逸有何愁

商鋪投資

商鋪投資之精打細(xì)算　　住在杭州網(wǎng)站　　近來(lái)，投資商鋪已經(jīng)成為眾多投資者的熱門話題。

但是，一般的投資者在投資商鋪時(shí)，往往只是憑借自己的直覺(jué)和簡(jiǎn)單分析，缺乏一些科學(xué)理性的依據(jù)。

那么，對(duì)于商鋪的投資者來(lái)說(shuō)，究竟有沒(méi)有比較科學(xué)、準(zhǔn)確、適宜的投資分析方法呢

為此，記者帶著有關(guān)問(wèn)題走訪了浙江中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃部主任王冬先生。

　　商鋪投資學(xué)問(wèn)還挺大的，不僅需要對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)有密切的關(guān)注，還需要對(duì)市場(chǎng)有一定的前瞻性和理性判斷，在此基礎(chǔ)上，再加上科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，才能使得商鋪投資更具有合理性。

因?yàn)樯啼伒膬r(jià)值不僅取決于房地產(chǎn)本身的價(jià)值，更取決于商鋪的商業(yè)價(jià)值，即在未來(lái)十幾年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里，商鋪所有者可獲得的巨大商業(yè)利潤(rùn)。

　　老百姓在購(gòu)買商鋪的時(shí)候，其他的因素考慮得往往比較少，有的甚至連銀行利率都不考慮。

在此，我們?yōu)樯啼佂顿Y者介紹幾種商鋪投資的經(jīng)濟(jì)可行性分析方法，大家不妨一試。

　　商鋪投資收益分析　　消費(fèi)者在進(jìn)行商鋪投資時(shí)，最關(guān)心的往往是商鋪的價(jià)格和投資的回收期，收益分析即通過(guò)每年能收回的商鋪凈收益來(lái)測(cè)算商鋪的價(jià)值。

設(shè)商鋪的價(jià)值為P，則P=A×[(1+i)^n-1]\\\/[i(1+i)^n]。

在此公式中，A為商鋪每年的凈收益，i為行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，n為商鋪使用年限。

其中，A表示的年凈收益，可由潛在毛收入減去經(jīng)營(yíng)（或運(yùn)營(yíng)）成本、空置費(fèi)用求得；i表示行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，除了取決于商鋪日后經(jīng)營(yíng)的不同行業(yè)收益率外，還與銀行的利率、通貨膨脹系數(shù)等眾多因素相關(guān)。

在杭州，目前各個(gè)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率一般在5%-10%上下浮動(dòng)；n表示商鋪的有效使用年限，一般取15~20，雖然商業(yè)用地的使用年限一般是40年，但我們還需考慮到房屋的折舊、房屋的空置率等因素。

投資者可將由此公式得出的商鋪價(jià)值與商鋪的實(shí)際價(jià)值作一比較。

　　商鋪投資財(cái)務(wù)分析　　投資需要的資金一般來(lái)自自有資金和銀行貸款，從銀行貸款搞投資的投資者最關(guān)心的應(yīng)該是商鋪的年租金收入能否滿足他所需的投資回報(bào)率。

假設(shè)投資者的自有資金是P1，銀行貸款為P2，投資者希望的投資報(bào)酬率為i1，月貸款利率為i2，貸款期限為n，則年獲得租金A1=（P1×i1）\\\/[1-1\\\/（1+i1）^n]，A2=（P2×i2）\\\/[1-1\\\/（1+i2）^n]。

　　例如，一投資商欲購(gòu)買一個(gè)200平方米的商鋪，價(jià)格為32000元\\\/平方米，銀行提供10年6成貸款，利率為6.25%，該投資商要求投資報(bào)酬率為10%，考慮到商鋪的保值增值性，10年后商鋪的總價(jià)相當(dāng)于投資額的95%，則有：　　①商鋪總價(jià)=32000×200=640萬(wàn)元，其中自投資金P1=640×0.4=256萬(wàn)元，銀行貸款P2=384萬(wàn)元　?、?0年后商鋪總價(jià)=640×0.95=608萬(wàn)元　　③在自設(shè)資金報(bào)酬率為（i1）為10%，年限為10年的情況下，設(shè)年租金為A1，則根據(jù)公式，可求得年獲得租金A1=416628.2元　?、苣曩J款利率為6.25%，則年還款額為501924元　?、菽晖顿Y成本=年獲得租金（A1）+年還款-10年后的商鋪總價(jià)\\\/10=416628.2+501924-6080000\\\/10=310552.2元　　即若投資者在10年內(nèi)每年可獲得310552.2元以上的利潤(rùn)就可以購(gòu)買該商鋪，償還銀行貸款后，投資者獲得年投資報(bào)酬率為10%，10年后投資者獲得一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)的商鋪。

大家可按以上步驟對(duì)自己想要投資的商鋪?zhàn)饕豢茖W(xué)計(jì)算。

商鋪投資

商鋪還是可以投資的，但是要?jiǎng)?wù)必要做好調(diào)查，包括開(kāi)發(fā)商實(shí)力，項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)是否健全，周邊人群消費(fèi)能力如何，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃怎樣等等。

在這些條件都可以接受的情況下，投資商鋪還是有可行性的，因?yàn)樯啼佒挥挟a(chǎn)權(quán)的，可抵押可轉(zhuǎn)讓，具有保值增值的價(jià)值，每年根據(jù)地段不同每年漲幅在3%~8左右，加上如果是出租的話還有租金收益，所以回報(bào)是肯定高于銀行的利息收益。

關(guān)于商鋪的投資

很難租到，400元一平方，一般店面，能在二十年回本就不錯(cuò)了，一年的年租金除以購(gòu)買價(jià)格就是年回報(bào)，正常最多，一個(gè)月能租到，70元至，100元一平方。

商鋪投資基本知識(shí)和專業(yè)術(shù)語(yǔ)

你是什么類型的投資啊。

有一個(gè)投資回的計(jì)算器：還一關(guān)于商鋪的投資回報(bào)率文章 ：商資收益率四種算法：目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢

據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。

不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。

且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。

不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。

對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。

3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）＝內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。

可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。

內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。

4.簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。

任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒(méi)人做。

投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢

如何計(jì)算投資回報(bào)率有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)\\\/售價(jià)計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)－購(gòu)入價(jià))\\\/購(gòu)入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元\\\/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。

那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢

現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬(wàn)元×12\\\/200萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12％要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215-200)\\\/200，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5％如何判斷投資回報(bào)率現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢

也就是說(shuō)，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)

哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手

哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好

或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條件太好，自己要審慎考慮才行

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。

但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。

據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：物業(yè)類別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率(需審慎)商住兩用物業(yè) 10－12％ >7％ 15％以上爛尾番生物業(yè) 9－10％ >6％ 20％以上地鐵物業(yè) 3-6％ >3％ 10％以上