房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的微觀環(huán)境的內(nèi)容有哪些

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是在不斷變化的。

為了實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)，制訂相應(yīng)的營銷策略，經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)必須分析和研究市場(chǎng)環(huán)境。

　　在現(xiàn)在的房地產(chǎn)局勢(shì)下，分析市場(chǎng)環(huán)境的目的，一方面可尋求的新的，另一方面可避免。

在激烈而又復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)會(huì)與威脅并存，而不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境又不斷造成新的機(jī)會(huì)與新的威脅。

　　曾經(jīng)看過很多代理公司的市場(chǎng)環(huán)境分析，也是分為了宏觀環(huán)境分析與微觀環(huán)境分析，感覺沒有自己的東西。

那么，我們所說的所謂的市場(chǎng)環(huán)境，就是影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營銷活動(dòng)的不可控制的參與者與影響力。

　　第一,宏觀環(huán)境分析。

　　宏觀環(huán)境就是間接影響與制約企業(yè)營銷活動(dòng)的社會(huì)力量。

這里面的兩個(gè)重點(diǎn)詞語就是間接與社會(huì)力量。

宏觀環(huán)境包括了經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、人口因素、政策法規(guī)與稅制因素。

我們房地產(chǎn)企業(yè)的所處的微觀環(huán)境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。

　　1、經(jīng)濟(jì)因素：包括了市場(chǎng)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)收入水平兩類因素。

　　經(jīng)濟(jì)高峰時(shí)期，百業(yè)具興，房地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟(jì)低谷，，房地產(chǎn)作為衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的杠桿首當(dāng)其沖要受到影響，很多家庭會(huì)取消或者推遲對(duì)房屋這樣耐用品的消費(fèi)，其他支出的減少導(dǎo)致商業(yè)不景氣，商業(yè)樓宇的價(jià)格可能會(huì)下跌。

　　經(jīng)濟(jì)收入水平在市場(chǎng)上表現(xiàn)為實(shí)際購買力，他是構(gòu)成市場(chǎng)的基本要素。

市場(chǎng)容量的大小，歸根結(jié)底取決于消費(fèi)者購買力的大小。

大家都知道，我們?cè)跐M足我們的購買需求時(shí)，都會(huì)考慮到我們的實(shí)際經(jīng)濟(jì)收入，所以，從市場(chǎng)營銷的角度，我們把經(jīng)濟(jì)收入分為國民收入、、、個(gè)人可任意支配收入，我認(rèn)為其中后兩者可以合并為恩格爾系數(shù)分析法則。

　　2、政治因素：政局上，在安定的下，回報(bào)才有保障，經(jīng)營者才有信心。

政策上，國家的開放程度與政策的連續(xù)性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有巨大影響。

　　3、人口因素：人口決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)。

人口規(guī)模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，還直接影響商業(yè)與工業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求，所以在做中要充分考慮該項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量。

現(xiàn)在的趨勢(shì)就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市花水平急速提高。

此外，家庭的結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)也在人口因素的考慮之列，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的起到了一個(gè)導(dǎo)視作用。

　　4、政策法規(guī)與利率稅制：“國八條”也好，“國六條”也好，都是國家通過政策法規(guī)與利率稅制進(jìn)行的手段，既體現(xiàn)了尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又帶有行政干預(yù)的色彩。

　　第二、微觀環(huán)境分析。

　　微觀環(huán)境是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)往來過程中的直接影響因素。

包括供應(yīng)者、營銷中介、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者和社會(huì)公眾等因素。

　　顧客是房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接購買和使用者，任何產(chǎn)品，只能滿足其特定的目標(biāo)市場(chǎng)需求。

如住宅小區(qū)靠近知名學(xué)校，即制訂以強(qiáng)調(diào)子女教育為主題的營銷策略，占領(lǐng)中小學(xué)生家庭的住宅市場(chǎng)；小區(qū)靠近公園綠地，即強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與休閑，以重點(diǎn)贏得中老年家庭的青睞。

　　房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境還包括各類公眾，如融資公司（開發(fā)商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發(fā)商聲譽(yù)的保障者）、政府公眾（這個(gè)不說也明白）、公民團(tuán)體公眾（商業(yè)地產(chǎn)中的重點(diǎn)）、當(dāng)?shù)毓姡槭┕を}擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內(nèi)部公眾（樹立開發(fā)信心的源泉）。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，好的產(chǎn)品才有好的市場(chǎng)，物業(yè)第一、營銷第二。

選擇題。

1. 房地產(chǎn)經(jīng)營總是在一定條件下進(jìn)行的，環(huán)境的狀況直接影響

你這是要考發(fā)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嗎，建議多看點(diǎn)書，一次這么多不會(huì)的，考試很有難度的喲。

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的宏觀環(huán)境主要有哪些

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善及市場(chǎng)的不斷開放，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：　　觀念危機(jī)　　觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。

認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，有這種意識(shí)的主要來源于政府和行政主管部門;認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，卻無競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來源于開發(fā)企業(yè)。

(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí)。

認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā)，這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。

這種觀念的根源只追求政治效益，不按市場(chǎng)規(guī)律辦事。

(三)狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投機(jī)，專搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，在短期內(nèi)求得利益，在無序、無誠信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。

這種觀念只要來源于一些小企業(yè)、無實(shí)力的企業(yè)，他們寄希望房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)越不規(guī)范越好、越混亂越好，這樣就對(duì)他們?cè)接欣?，他們就越有機(jī)會(huì)，可爭(zhēng)得一線生存的空間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境分為哪兩個(gè)層次,分別指的是什么?

房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境分為微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境兩個(gè)層次微觀環(huán)境(Microenvironment)是指直接影響房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)其目標(biāo)市場(chǎng)能力的各種因素，包括企業(yè)本身、消費(fèi)者、供應(yīng)商、營銷中間商、顧客、競(jìng)爭(zhēng)者以及社會(huì)公眾等。

微觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動(dòng)具有直接影響，同時(shí)微觀環(huán)境中的各種行為者都是在宏觀環(huán)境中運(yùn)作并受其影響的。

宏觀環(huán)境(Macroenvironment)是指間接影響房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營銷活動(dòng)的各種因素，包括人口環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、科技環(huán)境、政治法律環(huán)境和社會(huì)文化環(huán)境。

宏觀環(huán)境對(duì)企業(yè)的營銷活動(dòng)雖是間接影響，但它卻是給企業(yè)造成市場(chǎng)機(jī)會(huì)和環(huán)境威脅的主要因素，它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)的影響是廣泛而深遠(yuǎn)的。

影響企業(yè)營銷的環(huán)境因素有哪些

以房地產(chǎn)公司為例，對(duì)其所在的營銷環(huán)境進(jìn)行分析。

不能去泛泛地提“營銷環(huán)境”或是“環(huán)境因素”，因?yàn)檫@個(gè)范圍太廣，幾乎所有牽涉到企業(yè)的內(nèi)容都可被稱之為“環(huán)境因素”或“營銷環(huán)境”。

這里有企業(yè)的外部環(huán)境，包括市場(chǎng)環(huán)境（由諸如目標(biāo)消費(fèi)群體、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)、社會(huì)購買力、產(chǎn)品與替代品、交易渠道、上下游產(chǎn)業(yè)鏈等等眾多因素構(gòu)成）、社會(huì)人文環(huán)境（由諸如人口密度、家庭結(jié)構(gòu)、區(qū)域內(nèi)普遍的生活習(xí)慣、文化教育水平、傳統(tǒng)習(xí)俗、資源供給、基礎(chǔ)設(shè)施配套、社會(huì)治安狀況、人文景觀等等諸多因素構(gòu)成）、政策環(huán)境（由相關(guān)法律法規(guī)、相關(guān)行業(yè)政策性市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻、政府相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的 變化、行業(yè)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等諸多政策因素構(gòu)成）、自然環(huán)境（包括區(qū)域性氣候、地質(zhì)地貌、自然景觀、園林等自然資源因素構(gòu)成）。

還有企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境，包括品牌及品牌價(jià)值、管理體系架構(gòu)、人力資源、資金、核心技術(shù)、社會(huì)關(guān)系、規(guī)章制度、企業(yè)文化及其相關(guān)發(fā)展策略等等在內(nèi)的諸多因素。

所有上述因素都會(huì)直接影響到企業(yè)的營銷策略，但其中具體如何影響，則需要看企業(yè)自身情況（內(nèi)部環(huán)境）和直接面臨的相關(guān)市場(chǎng)（外部環(huán)境）的具體情況而論。

比如，一家全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其在北上廣等一線城市的項(xiàng)目與其同時(shí)在其他城市開發(fā)的項(xiàng)目，所面臨的外部環(huán)境肯定不同，故其營銷策略也必隨著市場(chǎng)的差異而采取不同的策略。